なんでも道しるべ

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現物不動産投資ではなく、REIT(リート)をアセットアロケーションを含めてみたい

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最近の記事で、富裕層の方々の資産運用配分について書いてきました。

富裕層の現金比率が高いのは、株式市場暴落時に拾うため?それでもリスクは十分とっている(凄) - なんでも道しるべ

私も、我が家の家計も、富裕層の資産総額には足元にも及ばない小粒の資産残高ですが、常に目標を持って、資産形成・資産運用することは大切だと感じています。

そのなかで、富裕層の方々は運用として、投資用の不動産が含まれています。

私もいつかは不動産投資したいですが、現物不動産は敷居が高いと思います。

私のような若年層で、不動産投資に手を出して失敗している人の話も聞きますし、資産運用の感覚からすると、資産が少ない段階で不動産投資をすると、そこに一括集中しなければならないですから、リスク分散の意味では不適格だと思うのです。

それでも、やっぱり不動産を資産運用の中に含めたいと思うので、これまでは株式のファンドを中心に投資をしていましたが、REIT(リート)への投資も考えていこうと思います。

株式にも不動産会社が含まれるので、ファンド(投資信託)を買うことで、間接的に不動産を買うことになり、REITへの投資は必要ないとの考えもありますが、ここは直接的に不動産投資信託を買い付けることで、意識的に不動産へ投資していると思うことも大切だと考えます。

私はこれまでREITへの投資は敬遠していましたので、あまり知らなかったので、本日は、REITについてまとめてみました。

■REITの仕組み

REITについては、投資信託協会のホームページに内容が紹介されていますので、今回は投資信託協会のホームページを参考にしています。

REIT(リート)の仕組みは、アメリカで誕生したということで、何でもアメリカが最初だなとつくづく思いますね。

REITとは、「Real Estate Investment Trust」となります。「Real Estate」とは不動産の意味で、「Investment Trust」とは投資信託の意味ですので、そのまま「不動産投資信託」となります。

日本では2001年に証券取引所に上場されて、「J-REIT」と呼ばれていますね。

2001年ですか。最近のような、もう17年も経っているのかとも思えますが、株式取引の歴史からすると、最近であることは間違いないです。

投資信託の不動産版ということで、投資からから集めた資金で、オフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配するという商品です。

REITの仕組み自体は株式会社と同じように、「投資証券」を発行して、その「投資証券」を投資家が買うという仕組みのようですが、不動産というのはご存知のとおり現物の不動産は流動性が悪いので、取引価格も分かり難いという傾向があります。

そのため、投資家が気軽に買付、売却ができるように、証券取引所に上場して、市場で売買できるようにしているということです。

仕組み自体は株券とよく似ていますし、売買に関しては投資信託を市場で売買するのでETFのように私は感じます。

REITと名称が違うので全く違う特別なものと勘違いしそうですが、投資をする点においては、株式関係の投資信託やETFを買付するのと、REITの買付はそれほど変わらないと思います。

■REITの特徴は「分配金」

REITにも「価格」があり、刻々と変動していくことは株式と分からないようです。証券取引所に上場していますから当然といえば当然なのですが。

REITの場合は、「分配金」が支払われます。株式でいうと配当金ですね。分配金という言い方が、投資信託やETFと同じです。

ただ、J-REITの場合は、株式会社よりも税金面で優遇されているようで、収益の90%超を分配するなどの一定条件を満たせば、法人税が免除されるようです。

そのため、収益の大半を分配金として支払われるので、利回りが良いと言われています。

ただ、利回りは市場価格との関係なので、常に利回りが良いとは言えないですがね。

世界のREITまでは調べていませんが、税金面は日本と同じなのでしょうか?

もし分かれば、また紹介したいと思います。

■J-REITのメリット・デメリット

投資信託協会がまとめているJ-REITのメリットがこちらです。

  1. 少ない金額から購入できる。
  2. 複数の不動産への分散投資が可能。
  3. 専門家により運用される。
  4. 換金性が高い。
  5. 収益がほとんど分配される仕組み。

まあ、株式市場のETFと同じようなメリットですが、分配金に関してはJ-REITの方が良いのだと思います。

分配金だけを目的にREITばかり買うと、不動産価格の相場下落で足元をすくわれるので注意かと思います。

続いてデメリットはこちらです。

  1. 不動産市場のリスクがある。
  2. 金利変動のリスクがある。
  3. 地震・火災などによるリスクがある。
  4. 上場廃止になるリスクがある。
  5. 倒産などの運営に関するリスクがある。

株式と同じといえば同じですが、REITの場合は金利の影響が一番大きいかもしれませんね。

投資家からの資金調達のほかにも、金融機関から資金調達をしていますから、金利の変動やその思惑からのREITへの影響は不動産関連では大きな因子だと感じます。

本日は、REITに関してまとめてみました。

基本的な売買に関しては株式の投資信託やETFなどと同様ですが、不動産という特化した業界への投資になるのだけは注意が必要だと思います。

その反面、収益が分配されやすいので、高利回りであるというのが特徴かと思います。

アセットアロケーションやポートフォリオで大きな割合を占めるまでは投資しないまでも、富裕層の方々の投資スタイルに一歩でも近づけるように、ちょっとしたアクセントに良いと思っています。